რა ეტაპების გავლაა საჭირო საკუთარი სახლის მშენებლობის ნებართვის მისაღებად საქართველოში? – ვადები, ფასები, დოკუმენტაცია

თუ თქვენ კერძო სახლის აშენებას აპირებთ და არ იცით, რა ეტაპებისა თუ პროცედურების გავლაა საჭირო, რათა თავიდან აირიდოთ სამშენებლო სამართალდარღვევები, გაუგებრობები და გაუთვალისწინებელი დაბრკოლებები, მაშინ მოცემული სტატია დაგეხმარებათ ყველა საჭირო ინფორმაციის მიღებაში და გაგიმარტივებთ სახლის მშენებლობის პროცესს.

როგორი ტიპის შენობა-ნაგებობები არსებობს?

არსებობს შენობა-ნაგებობების 5 კლასი. პირველი კლასის შენობა-ნაგებობების ასაშენებლად მშენებლობის ნებართვა არ გაიცემა. ეს არის ისეთი შენობა, რომლის ფართი 60 კვადრატულ მეტრამდეა გათვლილი, სიმაღლე – 5 მეტრამდე, მიწის ქვეშ ჩაღრმავება კი 2 მეტრამდე. პირველი კლასის შენობა-ნაგებობების შემთხვევაში, სპეციალურ სამსახურს მიმართავენ ადგილის ფოტომონტაჟით და ის წერილობით ნებართვას გასცემს. თუმცა, ამ ტიპის ნაგებობის განთავსება ყველგან არ შეიძლება, ამიტომ მისი აშენება გარკვეულ შეზღუდვებთანაა დაკავშირებული. დანარჩენი კლასების (მეორე, მესამე, მეოთხე) პარამეტრებიც განისაზღვრება შემდეგი მახასიათებლებით: ნაგებობის მოცულობა, შენობის სიმაღლე, მიწისქვეშა ჩაღრმავება. მათზე ნებართვას თბილისის მერია გასცემს. რაც შეეხება მეხუთე კლასს, აღნიშნულ კატეგორიაში განსაკუთრებული მნიშვნელობის მქონე ობიექტები შედის, ამიტომ ამ შემთხვევაში ნებართვას ეკონომიკის სამინისტრო გასცემს. დღეს ჩვენ მხოლოდ მე-2 და მე-3 კლასის შენობა-ნაგებობის ტიპით შემოვიფარგლებით, რაც კერძო სახლის მშენებლობას გულისხმობს.

რა ეტაპების გავლაა საჭირო კერძო სახლის ასაშენებლად?

მშენებლობის ნებართვის მოპოვება სამი ეტაპისგან შედგება: სამშენებლო მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობების დამტკიცება (“გაპი”), პროექტის შეთანხმება და მშენებლობის ნებართვის გაცემა.

1.სამშენებლო მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობების დამტკიცება

ეს არის თავდაპირველი და ყველაზე მნიშვნელოვანი საფეხური. ე.წ “გაპისთვის” წარსადგენი საბუთების მომზადება, რომელიც თბილისის არქიტექტურის სამსახურის ვებგვერდზე იტვირთება (tas.ge).

ამ ეტაპზე მზადდება ქალაქგეგმარებითი დოკუმენტი და დგინდება, არსებობს თუ არა რაიმე შეზღუდვა კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე, რა კოეფიციენტები ვრცელდება მასზე, თუ ესაზღვრება საზოგადოებრივი სივრცეები და საიდან. იმისათვის, რომ მოხდეს გაპის მიღება, ანუ იმ სამშენებლო პირობების, სადაც გაწერილია ყველა დეტალი, რათა არქიტექტორმა საპროექტო საბუთები შეადგინოს, აუცილებელია მერიაში წარადგინოთ შემდეგი სახის დოკუმენტები:

• ტერიტორიის ტოპოგადაღება;
• არსებული სიტუაციის ამსახველი ფოტომასალა;
• სატრანსპორტო სქემა;
• ბანერის ფოტოები ახლო და შორი მანძილებიდან;
• ტერიტორიაზე შენობის განთავსების სქემა.

ტოპო-გეოდეზიური სამუშაოების ჩატარების დროს, გეოდეზისტის მიერ დგინდება ტოპოგრაფიული გეგმა (ანუ ნაკვეთის ტოპოგეგმა). ტოპოგადაღებისას ნაკვეთის საკადასტრო საზღვრების კორექტირება ხდება. აღნიშნული მომსახურების ღირებულება დაახლოებით 300 – 500 ლარს შეადგენს. თუ ტერიტორიაზე ნარგავებია, მაშინ აუცილებლად უნდა ჩატარდეს დენდროლოგიური კვლევაც, რომლის ფასიც ნარგავების რაოდენობის მიხედვით გამოითვლება.

ტერიტორიაზე შენობის განთავსების სქემა გულისხმობს იმ მაქსიმალური არეალის შემოსაზღვრას, რომელშიც არსებული ნაგებობა უნდა მოთავსდეს. სატრანსპორტო სქემა კი, თავდაპირველად თანხმდება ტრანსპორტირებისა და ურბანული განვითარების სამსახურთან, ასევე საპატრულო პოლიციასთან. შეთანხმების შემდეგ, მასალები არქიტექტურის სამსახურის ვებგვერდზე იტვირთება სხვა დოკუმენტაციასთან ერთად. სატრანსპორტო სქემის საშუალო ფასი 800 ლარიდან იწყება.

სამშენებლო მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობების დამტკიცების გარეშე შემდეგ ეტაპზე გადასვლა ვერ მოხდება და შესაბამისად, მშენებლობის ნებართვის მიღებაც გაჭიანურდება.

2. პროექტის შეთანხმება

მიმდინარე ეტაპზე  ელექტრონული განცხადების მიღების შემდეგ, ელექტრონულად ივსება შესაბამისი დოკუმენტაცია. განმცხადებელს ატვირთული უნდა ჰქონდეს საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი, გეგმები, არქიტექტურის მონაცემები, არსებული ფოტოები, ფასადები. განცხადების განხილვის შემდეგ კი გაიცემა შეთანხმების ბრძანება.

ამ პროცედურის ხანგრძლივობა 20 სამუშაო დღეს მოიცავს, ამას ემატება ხარვეზების გასასწორებლად გამოყოფილი დამატებით 10-15 დღე.

სწორედ ამ ეტაპზე ხდება გეოლოგიური კვლევა და ექსპერტიზა. ამ დროს მომიჯნავე სახლების საძირკვლებთან კეთდება ე.წ შურფები. საძირკვლების მდგომარეობის შესწავლის მიზნით, შურფებიდან არსებული ნიმუშების ლაბორატორიული გამოცდის საფუძველზე იწერება ტერიტორიის გეოლოგიური კვლევის შედეგები – დასკვნა და რეკომენდაციები. მიმდინარე სამუშაოების ღირებულება 1000-დან 3000 ლარამდე მერყეობს, რაც დამოკიდებულია გრუნტზე (მიწის ფენაზე) და გეოლოგისათვის გაცემულ ტექნიკურ დავალებაზე.

ამ ეტაპზე უნდა გაითვალისწინოთ შემდეგი ხარჯები:

• მომიჯნავე სახლების კონსტრუქციულ მდგრადობაზე მშენებლობის სავარაუდო ზეგავლენის საექსპერტო შეფასება – დაახლოებით 500 აშშ დოლარი
• კონსტრუქციული ნაწილი და მისი საექსპერტო შეფასება – კონსტრუქციული ნაწილი კვადრატული მეტრით იანგარიშება და მისი საშუალო ფასი 1 კვადრატულ მეტრზე 1-2 აშშ დოლარია, ამას ემატება საექსპერტო შეფასება, რომლის ღირებულება საშუალოდ 200 აშშ ლარია
• სატრანსპორტო კვლევა – დაახლოებით 550 აშშ დოლარი ( შესაძლოა “გაპის” დროს მოითხოვონ და ამ ეტაპზე აღარ გახდეს საჭირო)
• არქიტექტორული ნაწილი – ასევე კვადრატულობით იანგარიშება და 1 კვადრატულ მეტრზე საშუალოდ 10-15 აშშ დოლარს შეადგენს
• მშენებლობის ორგანიზაციის პროექტი (+ დემონტაჟის ორგანიზაციის პროექტი) 300 აშშ დოლარი (დემონტაჟი მხოლოდ იმ შემთხვევაშია საჭირო, თუ არსებულ მიწის ნაკვეთზე რაიმე ნაგებობაა განთავსებული).

3. მშენებლობის ნებართვა

მესამე ეტაპი მოიცავს  მშენებლობის ნებართვის გაცემას, რომლის დროსაც გასათვალისწინებელია მშენებლობის ორგანიზაციის პროექტი (მოპ), რომლის ღირებულება საშუალოდ 300 – 400 ლარია. მოპის სამშენებლო სამუშაოთა წარმოების კალენდარული გრაფიკი უნდა შეიცავდეს დემონტაჟს (ტერიტორიაზე ნაგებობის არსებობის შემთხვევაში), როგორც ერთ-ერთ სტადიას, თუმცა შესაძლებელია არქიტექტურის სამსახურმა დემონტაჟის ცალკე პროექტი მოითხოვოს, რომელიც საჭიროებს დამატებით მშენებლობის ნებართვას. თუ მარტო მშენებლობის ნებართვა იქნება საჭირო (დემონტაჟის გარეშე), მაშინ საბუთის გასაცემად 10 კალენდარული დღე უნდა ივარაუდოთ (მშენებლობის ნებართვის მოსაკრებელი ყოველ კვადრატულ მეტრზე 4 ლარი იანგარიშება). იმ შემთხვევაში, თუ დემონტაჟის პროექტია გასაკეთებელი, დაგჭირდებათ 5-7 სამუშაო დღე. ამას ემატება დემონტაჟის ნებართვისათვის საჭირო 10 კალენდარული დღე, რომელიც 1 თვემდეც შეიძლება გაიზარდოს.

შესაძლებელია მოცემული სამუშაოების დაჩქარება, რომელთა ფასები არქიტექტურის სამსახურის ვებგვერდზეა განთავსებული. ამ დროს, პროექტის შეთანხმებისა და მშენებლობის ნებართვის გაცემის ხარჯები უნდა დაჯამდეს და ისე დაანგარიშდეს. მაგალითად, თუ გსურთ 3 დღის ვადაში, დაჩქარებული წესით მიიღოთ ნებართვა, პროექტის შეთანხმების თანხას – 2000 ლარს, უნდა დაუმატოთ მშენებლობის ნებართვის გაცემის ღირებულება – 500 ლარი და ჯამში 2500 ლარი გადაიხადოთ.

რომ შევაჯამოთ, კერძო სახლის მშენებლობის ნებართვის მიღება საკმაოდ ხანგრძლივი და შრომატევადი პროცესია, რომელიც მაღალ ხარჯებთანაა დაკავშირებული, თუმცა, იმ შემთხვევაში თუ საქმეს ნამდვილ პროფესიონალებთან დაიჭერთ, ყველა ზემოთ ჩამოთვლილ ეტაპს მარტივად გადალახავთ და საოცნებო პროექტის განსახორციელებლად არავითარი დაბრკოლება არ შეგხვდებათ.