სახლისა თუ სხვა ნებისმიერი ობიექტის მშენებლობა საკმაოდ საპასუხისმგებლო, შრომატევადი პროცესია, რომელიც უამრავ სირთულესთან არის დაკავშირებული და საჭიროებს არა მხოლოდ ტექნიკური დეტალების გათვალისწინებას, არამედ იურიდიული ნაწილის მოწესრიგებასაც, რასაც შესაბამისი ცოდნა და მიდგომა სჭირდება. ხშირ შემთხვევაში სწორედ იურიდიული ნაწილი ხდება მთავარი პრობლემა მშენებლობის დროს, ამიტომ დღევანდელ სტატიაში ვეცდებით, მიმოვიხილოთ ის მთავარი საკითხები და რჩევები, რომელთა გათვალისწინებაც მშენებლობის დაწყებამდეა აუცილებელი. დღეს ჩვენი რესპონდენტი, „პრაიმ სტუდიოს” დირექტორი სოფიო ზარანდია გვიზიარებს იმ რეკომენდაციებს, რომლებიც მაქსიმალურად დაგვეხმარება სამართლებრივი პრობლემების თავიდან აცილებაში.
„ხშირად, მშენებლობით დაინტერესებულ ადამიანებს ჰგონიათ, რომ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება მათ ავტომატურად აძლევს ნებისმიერი ფუნქციისა თუ ზომის შენობის აშენების შესაძლებლობას, რაც ცალსახად არასწორია და რთულ სამართლებრივ შედეგებს, მათ შორის სამშენებლო სამართალდარღვევისთვის ადმინისტრაციულ პასუხისმგებლობას იწვევს. იმისათვის, რომ თავი ავარიდოთ სამართლებრივ პრობლემებს, აუცილებელია რამდენიმე საბაზისო საკითხის გათვალისწინება”, — აღნიშნავს სოფიო ზარანდია.
1. სამშენებლო მიწის ნაკვეთის სწორად შერჩევა
ჩვენი რესპონდენტის თქმით, მიწის ნაკვეთის შეძენამდე აუცილებელია წინასწარ განვსაზღვროთ, თუ რამდენადაა დასაშვები მასზე მშენებლობა. მიწის ნაკვეთის სამშენებლო პოტენციალის განსაზღვრისთვის კი მთელი რიგი სამართლებრივი აქტების გათვალისწინებაა საჭირო. სასურველია, დასახმარებლად არქიტექტორს, სამშენებლო სამართლის სფეროში გამოცდილ იურისტს მივმართოთ, ან მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოში წინასწარი კონსულტაცია გავიაროთ. თუმცა, რადგან ეს ყველაფერი დროის მნიშვნელოვან რესურსს მოითხოვს, „პრაიმ სტუდიოს” დირექტორი მთავარ პუნქტებს გამოყოფს, რომლებიც პრიორიტეტული საკითხების დახარისხებაში დაგვეხმარება:
- მიწის ნაკვეთი უნდა მდებარეობდეს განაშენიანებულ არეალში, რაც ნიშნავს იმას, რომ მის გარშემო მიწის ნაკვეთებზე გაცემულია ნებართვები ან/და აშენებულია შენობები (გაუნაშენიანებელ ზონაში ნებართვის მისაღებად შესაძლოა დაგვჭირდეს დიდ ტერიტორიაზე კომპლექსური ქალაქმშენებლობითი დოკუმენტის – განაშენიანების რეგულირების გეგმის მომზადება და შეთანხმება ან, მშენებლობის ნებართვის მიღებაზე შესაძლოა უარი მივიღოთ).
- მიწის ნაკვეთი უზრუნველყოფილი უნდა იყოს მინიმუმ ერთი მისასვლელი სამანქანო გზით. მიწის ნაკვეთის შესახებ ამონაწერში არ უნდა ფიქსირდებოდეს მშენებლობის შემზღუდავი რაიმე ვალდებულება — ყადაღა, მშენებლობის აკრძალვა და სხვ.
- თუ მიწის ნაკვეთი მდებარეობს ისეთ მუნიციპალიტეტში, რომელსაც გააჩნია ტერიტორიების განაშენიანების გენერალური გეგმა, მასზე მოქმედი ფუნქციური ზონა არ უნდა ზღუდავდეს ჩვენთვის სასურველი ფუნქციის ობიექტის მშენებლობას (შესაძლოა აღნიშნული საკითხი დამოუკიდებლად გადაამოწმოთ www.maps.municipali.gov.ge-სა და www.maps.tbilisi.gov.ge-ს ინტერაქტიული რუკების დახმარებით).
- ცენტრალურ მაგისტრალებთან, მაღალი ძაბვის სადენებთან ან სტრატეგიული მნიშვნელობის სხვა ობიექტებთან ახლოს მდებარე მიწის ნაკვეთისთვის შესაბამის ორგანოებთან უნდა დაზუსტდეს, ხომ არ ვრცელდება მასზე მშენებლობის შეზღუდვა.
2. სანებართვო ეტაპების სწორად დაგეგმვა
სოფიო ხაზს უსვამს სანებართვო ეტაპების სწორად დაგეგმვის მნიშვნელობას და აღნიშნავს, რომ მშენებლობის დაწყებამდე უნდა მოხდეს ადმინისტრაციულ ორგანოებთან (შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მერიასთან/არქიტექტურის სამსახურთან) შენობის პროექტის შეთანხმება და მშენებლობის ნებართვის მოპოვება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, შესაძლოა, უნებართვო სამშენებლო სამუშაოებისთვის დავჯარიმდეთ ან მისი დემონტაჟი მოგვიწიოს.
„სანებართვო პროცესი სამი ძირითადი ეტაპისგან შედგება: მიწის ნაკვეთის სამშენებლო გამოყენების პირობების დამტკიცება, არქიტექტურული პროექტის შეთანხმება და მშენებლობის ნებართვის გაცემა. მიწის ნაკვეთის მახასიათებლებიდან გამომდინარე, შესაძლოა დამატებითი საფეხურების (მაგ. სპეციალური ზონალური შეთანხმების) გავლა გახდეს საჭირო”, — ამბობს ჩვენი რესპონდენტი.
ასევე, დარგის წარმომადგენელი ყურადღებას ამახვილებს მშენებლობის ნებართვისთვის საჭირო ძირითად დოკუმენტაციაზეც:
„თითოეული ეტაპისთვის წარსადგენი ძირითადი დოკუმენტების ნუსხა სამშენებლო სამართლის მარეგულირებელი აქტებითაა განსაზღვრული და გარდა არქიტექტურული პროექტისა, მოიცავს ისეთ მნიშვნელოვან დოკუმენტებს, როგორიცაა: მიწის ნაკვეთის გეოლოგიური კვლევა, კონსტრუქციული პროექტი, საინჟინრო სქემები და სხვა. მიწის ნაკვეთის მდებარეობიდან და სხვა მახასიათებლებიდან გამომდინარე, შესაძლოა, ნებართვის მისაღებად დაგჭირდეთ დამატებითი დოკუმენტებიც, როგორიცაა — მიწის ნაკვეთის სიახლოვეს გამავალი ხაზობრივი ნაგებობის (წყალმომარაგების, წყალარინების, ინტერნეტ ქსელის, ბუნებრივი აირის და ა.შ.) მესაკუთრის თანხმობის ან/და მის მიერვე დამოწმებული შენობის განთავსების გეგმის წარდგენა. უნდა გახსოვდეთ, ხაზობრივი ნაგებობების დაცვის მიზნით დადგენილია მათსა და საპროექტო შენობას შორის დასაცავი მინიმალური მანძილები, რომელთა გათვალისწინებაც აუცილებელია”.
გარდა ამისა, პროექტის დამუშავების დროს ყურადღება უნდა მივაქციოთ ისეთ საკითხებს, როგორებიცაა:
განაშენიანების კოეფიციენტების დაცვა — ადმინისტრაციული ორგანოების მიერ თითოეული მიწის ნაკვეთისთვის წინასწარ ან სანებართვო საქმისწარმოების ფარგლებში დადგენილი, მიწის ნაკვეთზე დასაშვები მაქსიმალური განაშენიანების ფართობის დაცვა.
სამეზობლო ინტერესების დაცვა შენობათა განთავსებისას — მიჯნის ზონების დაცვა და სამეზობლო მხარეს ღიობების შეზღუდვა (შენობის მაქსიმალური სიმაღლის გამოთვლის წესის გათვალისწინება).
მშენებლობისთვის ხელისშემშლელი მწვანე ნარგავების მოჭრის ან გადარგვის საჭიროების შემთხვევაში, შესაბამისი ნებართვის მოპოვების ვალდებულება — ხოლო ისეთი ნარგავების შემთხვევაში, რომლებიც შესაბამისი დადგენილების საფუძველზე მოჭრა-გადარგვას არ ექვემდებარება, მათი შენარჩუნება და პროექტის მისადაგება შენობასა და ნარგავებს შორის დადგენილი დისტანციის დაცვით.
მიწის ნაკვეთის დატვირთვა საჯარო გზით — თბილისის მასშტაბით, რიგ შემთხვევებში, საჯარო ინტერესების გათვალისწინებით, საგზაო მოძრაობის ორგანიზების სქემის შეთანხმების ფარგლებში, მიწის ნაკვეთის ნაწილის დატვირთვა საჯარო სერვიტუტით გზის ან ტროტუარის გაფართოების მიზნით (რაც გულისხმობს მიწის ნაკვეთის გზისპირა ნაწილის შენობა-ნაგებობებისგან ან სხვა კონსტრუქციული ელემენტებისგან თავისუფალი სახით შენარჩუნებას საზოგადოებრივი სარგებლობისთვის).
საპროექტო მიწის ნაკვეთზე რეგისტრირებული რაიმე უფლების მქონე პირთა (მაგალითად, თანამესაკუთრის და იპოთეკარის) ინტერესების გათვალისწინება და მათი თანხმობის წარდგენის აუცილებლობა.
3. მშენებლობის წარმართვა საპროექტო დოკუმენტაციის შესაბამისად
იურისტი გვიხსნის, რომ პროექტის შეთანხმებისა და მშენებლობის ნებართვის მიღების შემდგომ აუცილებელია, სამშენებლო სამუშაოები სანებართვო პირობების დაცვით ვაწარმოოთ, რაც გულისხმობს:
- მშენებლობის წარმართვას არქიტექტურული და კონსტრუქციული პროექტის სრული დაცვით.
- უსაფრთხოების უზრუნველყოფას სამშენებლო მოედანზე (მაგ. სამშენებლო ღობის მოწყობა).
- სამუშაოების დასრულებას ნებართვით განსაზღვრულ ვადაში. ხოლო ვადის დარღვევის რისკის არსებობისას, ამ ვადის გაგრძელებას ნებართვის გამცემ ორგანოსთან შეთანხმებით.
„სანებართვო პირობების დარღვევის შემთხვევაში, მშენებლობის განმახორციელებელ პირს შესაძლოა დაეკისროს ადმინისტრაციული ჯარიმა (რომელიც განისაზღვრება მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობის, სამშენებლო ობიექტის კლასის და დარღვევის არსის გათვალისწინებით) და დაევალოს არსებული მდგომარეობის მოყვანა საპროექტო დოკუმენტაციასთან შესაბამისობაში, ან პირიქით, საპროექტო დოკუმენტაციის კორექტირება და მასში ფაქტობრივად განხორციელებული სამუშაოების ასახვა მოეთხოვოს. ხოლო იმისათვის, რომ თავი ავარიდოთ პროექტის დარღვევას, სასურველია მშენებლობის პროცესში არქიტექტორისა და კონსტრუქტორის ჩართულობა და მათთან კონსულტაცია”, — ამბობს სოფიო ზარანდია.
4. შენობის ექსპლუატაციაში ჩაბარება
როგორც ექსპერტი გვიხსნის, სამშენებლო პროცედურების შემდეგი ეტაპი მოიცავს მშენებლობის სანებართვო პირობების შესაბამისად დასრულებასა და შემდგომი ფუნქციონირებისთვის მის ვარგისად აღიარებას. სოფიოს თქმით, განსაზღვრულ ვადაში ექსპლუატაციაში ჩაუბარებლობა ითვლება სანებართვო პირობების დარღვევად და ექვემდებარება დაჯარიმებას. ხოლო ექსპლუატაციაში ჩაბარებამდე, მიუხედავად სამშენებლო სამუშაოების დასრულებისა, შენობას გააჩნია მშენებარე სტატუსი. გარდა ამისა, უახლესი რეგულაციებით, დაუშვებელია ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობა-ნაგებობის ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი გაზით მომარაგება. შესაბამისად, მშენებლობის ეტაპზე სანებართვო პირობების დაცვა და გართულებების გარეშე ობიექტის ექსპლუატაციაში დროული ჩაბარება თითოეული მესაკუთრის ინტერესს წარმოადგენს.
საბოლოოდ, ჩვენი რესპონდენტი გვირჩევს, მშენებლობის დაწყებამდე წინასწარ გავიაროთ სამშენებლო სამუშაოების წარმართვისთვის საჭირო ყველა იურიდიული საკითხი და შევარჩიოთ ისეთი არქიტექტურული კომპანია თუ პროფესიონალი პირი, რომელიც არა მხოლოდ არქიტექტურულ, არამედ სამართლებრივ საკითხებზეც მოგვაწვდის ამომწურავ ინფორმაციას და ამ პროცესის ჯანსაღად წარმართვაში დაგვეხმარება.
„ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, გირჩევთ, მშენებლობის დაწყებამდე წინასწარ დეტალურად დაგეგმოთ სამშენებლო სამუშაოების წარმოების იურიდიული საკითხები და მიიღოთ ამომწურავი ინფორმაცია კონკრეტულად თქვენი მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ აუცილებელ ეტაპებზე. მშენებლობის პროცესში გაჩენილი შეკითხვების შემთხვევაში, უმჯობესია, დროულად ჩართოთ პროექტის ავტორი არქიტექტორი და საჭიროების შემთხვევაში, პროექტში შესატანი ცვლილებები შეათანხმოთ წინასწარ, მათ განხორციელებამდე, რათა თავი აარიდოთ შემდგომ გართულებებს”, — ამბობს სოფიო ზარანდია.
