უძრავი ქონების შესყიდვისა თუ გაყიდვის პროცესი საკმაოდ საპასუხისმგებლო და საფრთხილო საქმეა. დღევანდელი ბაზრის გათვალისწინებით, ხშირია ადამიანების მოტყუებისა და არასასიამოვნო ფაქტების შემთხვევები, რის გამოც ბევრი კლიენტი უარს ამბობს მაკლერის, უძრავი ქონების აგენტისა თუ ბროკერის ჩართულობაზე. ჩვენ გასულ სტატიაში უკვე განვიხილეთ, თუ რა განსხვავებაა ამ ტერმინებს შორის და რომელია მათგან ყველაზე სანდო, დღეს კი გიამბობთ იმაზე, თუ რამდენად ღირს პროფესიონალი აგენტის დახმარების გარეშე უძრავი ქონების შეძენა.
შესაძლოა ადამიანთა ნაწილი ფიქრობდეს, რომ სულაც არ ღირს დამატებითი თანხისა და საკომისიოს გადახდა უძრავი ქონების სააგენტოსა თუ კერძო პირისთვის და დამოუკიდებლადაც მარტივად შეიძენს/გაყიდის ობიექტს სასურველ ფასად, შედეგად კი დამატებით ფინანსურ ხარჯებს აიცილებს თავიდან, თუმცა გახსოვდეთ, რომ საქმე ასე მარტივად არ არის და ამ პროცესში რამდენიმე უმნიშვნელოვანესი ფაქტორია გასათვალისწინებელი:
საცხოვრებელი ფართის შესყიდვა/გაყიდვა შრომატევადი პროცესია , რომელიც მოითხოვს უამრავ დროს, ენერგიას და დეტალური ინფორმაციის შესწავლას. შეიძლება ფიქრობდეთ, რომ უამრავი პლატფორმა და განცხადებაა, რომელთა მეშვეობითაც თქვენთვის სასურველ ფართს მოიძიებთ ან გაყიდით, მაგრამ რეალურად ასე არ არის. სამწუხაროდ, დღესდღეობით ეს სექტორი იმდენად უკონტროლოა, რომ საკმაოდ რთულია ნამდვილი და სანდო განცხადების მოძიება, რადგან მათი უმეტესობა ყალბია. იმისათვის, რომ გადაამოწმოთ, თუ რამდენად ავთენტური და რეალურია თითოეული მათგანი და ამასთანავე, თქვენთვის შესაფერისი საცხოვრებელი სასურველ ტერიტორიაზე მოიძიოთ, ძალიან დიდი დრო და ენერგია დაგჭირდებათ. ამ ყველაფერს კი თქვენ მაგივრად პროფესიონალი აგენტი ბევრად სწრაფად გაუმკლავდება და სწორედ ის მოგაწვდით დაზუსტებულ, სანდო ინფორმაციას.
არ არის მარტივი ბაზრის სპეციფიკის გარკვევა – იმისათვის, რომ თქვენი ფინანსებისა და მოთხოვნების შესაბამისი სახლი იპოვოთ, აუცილებელია, კარგად იცნობდეთ უძრავი ქონების ბაზარს, რაც ამ საქმეში გამოუცდელი და რიგითი ბინის მაძიებლისათვის საკმაოდ რთული და დამაბნეველია. ამასთანავე, ბაზრის კარგად შეცნობა დაგეხმარებათ, ბინა სანდო პარტნიორისგან შეიძინოთ და არ გახდეთ თაღლითობის მსხვერპლი. კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ასპექტია ისიც, რომ შესაძლოა თავად მოიძიოთ ისეთი საცხოვრებელი, რომელიც თქვენს ფინანსურ მდგომარეობას შეესაბამება, მაგრამ სხვა ისეთ მოთხოვნებს ვერ აკმაყოფილებდეს, როგორიცაა მდებარეობა, სახლის მდგომარეობა, ფართობი და ა.შ. უძრავი ქონების პროფესიონალი და გამოცდილი აგენტი კი სრულად ფლობს ბაზარზე არსებულ, მუდმივად განახლებულ ინფორმაციას და ამ ცოდნას თქვენს სასიკეთოდ იყენებს.
ინფორმაციის ნაკლებობა – ბინის მაძიებლები ან მყიდველები უმეტესად საყოველთაოდ ცნობილ ინტერნეტ პორტალებსა და ვებგვერდებზე ათავსებენ ინფორმაციას და სწორედ ამ საიტების დახმარებით ცდილობენ მოიძიონ სასურველი საცხოვრებელი. მიუხედავად იმისა, რომ ეს საკმაოდ დიდი მოცულობის ინფორმაციაა, ის მაინც არ არის სრული. ვინაიდან მომხმარებლების უმეტესობას არ სურს, რომ მათი უძრავი ქონება გახდეს საჯარო, ისინი მიმართავენ სპეციალურ სააგენტოებს და მხოლოდ მათთან ათავსებენ შესაბამის ინფორმაციას, რაზე წვდომაც უბრალო მომხმარებელს არ აქვს. აგენტების ჩარევით თქვენ აფართოებთ საძიებო ველს და ბევრად მეტი შანსი გაქვთ, სასურველი სახლი მომგებიანად იყიდოთ ან გაყიდოთ.
იმისთვის, რომ ამ საკითხებთან დაკავშირებით თქვენთვის ამომწურავი ინფორმაცია მოგვეწოდებინა, ჩვენ აღნიშნულ სფეროში მოღვაწე რამდენიმე სპეციალისტს გავესაუბრეთ. მაგალითად, უძრავი ქონების კომპანიის Mode Real Estate-ის დამფუძნებელი, საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის წევრი და ამავე ასოციაციის განათლების კომიტეტის თავმჯდომარე, რეალტორი ნატა მოდებაძე ჩვენთან საუბარში აღნიშნავს: “უძრავი ქონება უდიდესი ინვესტიციაა, ამიტომ აგენტის, ბროკერისა და რეალტორის სწორედ შერჩევასა და ამ პროცესში ჩართვას ძალიან დიდი მნიშვნელობა აქვს. მიმართეთ ნებისმიერ საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის წევრ კომპანიას, რომლებიც ეთიკის კოდექს ექვემდებარებიან და შესაბამისად, მაღალი სტანდარტებითა და პროფესიონალიზმით გაგიწევენ მომსახურებას. თქვენ შესაძლოა, დაზოგოთ აგენტისთვის გადასახდელი თანხა, მაგრამ უძრავი ქონების შეძენისას ბევრად მეტი იზარალოთ. აგენტის ჩართვა იმითაა უპირატესი, რომ თქვენ ვერ გექნებათ ის ინფორმაცია, რასაც ჩვენ ვფლობთ და ასოციაციის წევრი კომპანიები ერთმანეთს ვუზიარებთ. ეს ინფორმაცია არ არის საჯარო და მხოლოდ პროფესიონალებს გვაქვს მასზე წვდომა. განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც დიდ ქონებას ეხება საქმე, კლიენტებს სურთ, ანონიმურობა, ამიტომ ექსკლუზიურად მხოლოდ ჩვენ გვაწვდიან ამ სახის ინფორმაციას. ამავდროულად, რეალტორების დახმარებით ადამიანები ზოგავენ უდიდეს დროსა და ნერვებს, რაც მათ ინფორმაციის გადამოწმებისას და სასურველი სახლის მოძიებისას უნდა დაკარგონ. ხშირად მესაკუთრეებმა არ იციან, როგორი ფოტოები გადაიღონ, როგორ შეადგინონ ტექსტი, როგორ შეარჩიონ სწორად მიზნობრივი აუდიტორია, ამიტომ დამოუკიდებლად ეფექტურად ვერ მუშაობენ. ჩვენ კი დამკვეთს მომსახურების მაღალ ხარისხს ვთავაზობთ, ამ ყოველივეს მათ მაგივრად ვაგვარებთ და შესაბამის კონსულტაციას ვუწევთ”.
როგორც ნატა გვიამბობს, შესაფერისი უძრავი ქონების მოძიება აგენტის დახმარების გარეშეც შესაძლებელია, მაგრამ ამ შემთხვევაში შანსი 50-50%-ზეა, რადგან მაძიებელს შესაძლოა გაუმართლოს ან პირიქით – მისი ძიების პროცესი უშედეგოდ დასრულდეს. სწორედ ამიტომ, მაქსიმალურად ეფექტური გარიგებისთვის უმჯობესია სპეციალისტის დახმარებით სარგებლობა.
“პროფესიონალი რეალტორები არ არიან მაკლერები, რომლებიც ორივე მხარის შუამავლად გვევლინებიან და მხოლოდ საკუთარ მოგებაზე ფიქრობენ. ჩვენ არ ვყიდით ქონებას, ჩვენ ვყიდით სერვისს და როგორც ადვოკატები, ერთ-ერთ მხარეს წარმოვადგენთ (მაკლერებისგან განსხვავებით). ამერიკული სისტემით, რომლითაც ჩვენ ვხელმძღვანელობთ, თითოეულ მხარეს თავისი წარმომადგენელი აგენტი ჰყავს, რომელთა მოლაპარაკებების შედეგად საბოლოო გადაწყვეტილება მიიღება“, – ამბობს ნატა.
საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის კიდევ ერთი წევრი კომპანია, „ვერესის“ წარმომადგენელი, უძრავი ქონების აგენტი და რეალტორი, ნინო თათოშვილი ჩვენთან საუბრისას აცხადებს, რომ: “უძრავი ქონების აგენტი, უდიდეს კომფორტს სთავაზობს მომხმარებელს, რომელსაც გარკვეული საინვესტიციო ტრანზაქციის შესრულება სურს და უდიდესი დროისა და ენერგიის დახარჯვის გარეშე გადამოწმებულ, სწორ და ზუსტ ინფორმაციას აწვდის, ამასთანავე კი სასურველი ობიექტის შეძენაში/გაყიდვაში/გაქირავებაში ეხმარება მას. ძალიან ხშირია ისეთი შემთხვევებიც, როდესაც მომხმარებლებმა ზუსტად არ იციან, თუ რა სურთ – როგორი ტიპის ფართი თუ ადგილმდებარეობა აინტერესებთ. უძრავი ქონების აგენტი სწორი არჩევანის გაკეთებაში ეხმარება მათ. პროფესიონალი აგენტები, პროფილურად მუშაობენ და თითოეულ უბანს ცალკეულად აკონტროლებენ, რაც იმას ნიშნავს, რომ ისინი მათი დაკვირვების ქვეშ მყოფ უბანზე მუდმივად განახლებულ ინფორმაციას იღებენ – ფასებზე, ობიექტებზე და სპეციალურ პირობებზე. გარდა ამისა, აგენტები შესაბამის დახმარებასაც სთავაზობენ კლიენტებს და მათ ურჩევენ, თუ როგორ გააქირაონ ბინა უკეთესად, როგორ მოაწყონ სახლი გასაქირავებლად, გასარემონტებელი ბინის შეძენა სჯობს თუ გარემონტებულის, თითოეულს რა უპირატესობები გააჩნია და ა.შ. მარტივად, რომ ვთქვათ, უძრავი ქონების სპეციალისტები, მომხმარებელს ფასის შესაბამისი ობიექტის შეძენაში ეხმარებიან და მთლიანად ერგებიან მათ საჭიროებებს“.
ნინო, ასევე გვიხსნის იმ ფინანსურ ფაქტორებსაც, რაც ამ პროცესს ახლავს თან: არსებობს გავრცელებული აზრი, რომ აგენტის ჩართვის გარეშე ადამიანები თანხას ზოგავენ. ვფიქრობ, ეს დამახინჯებული წარმოდგენაა, რადგან იჯარის (ქირის) შემთხვევაში ჩვენ ანაზღაურებას ყოველთვის მფლობელისგან ვიღებთ, მომხმარებლები კი რომლებიც ეძებენ გარკვეულ ფართს, მხოლოდ პირველი და ბოლო თვის საკომისიო თანხას იხდიან. რაც შეეხება საცხოვრებელი სახლის ყიდვა/გაყიდვას, სტანდარტული საკომისიო ქართველი მომხმარებლებისა თუ კომპანიებისთვის 3-5%-ია, საერთაშორისო მიმართულებით კი ეს თანხა (სრული თანხის) 10%-ს შეადგენს. შესაბამისად, სპეციალისტის დახმარებით შესაძლებელია სასურვლი ობიექტის ბევრად უფრო ეფექტურად, მომგებიანად და სწორად გაყიდვა/ყიდვა და ამ მომსახურებაში უამრავი დროისა და ენერგიის დაზოგვა”.
ჩვენი კიდევ ერთი რესპონდენტი, კომპანია Realtor.ge-ის გენერალური მენეჯერი, ანნა თაკვარი, უძრავი ქონების პროფესიონალის ჩარევის უპირატესობებზე საუბრობს და განმარტავს, რომ: “ბინის მაძიებელი, ფაქტობრივად, ბრმად იღებს გადაწყვეტილებას და არ ფლობს მთელ რიგ ინსტრუმენტებს, რომელთა მეშვეობითაც უძრავი ქონება უნდა აირჩეს. პროფესიონალი რეალტორები კი სპეციალურად სწავლობენ და ტრენინგდებიან ამ მიმართულებით. მაგალითად, პროფესიონალს აქვს საკუთარი პროფილი, რაშიც დახელოვნებულია და ზუსტად არკვევს კლიენტის საჭიროებებს, წინასწარ აქვს უძრავი ქონება შესწავლილი, იურიდიულად გადამოწმებული, ხარისხი შეფასებული და ადეკვატური ფასი დადგენილი. ამას გარდა, პროფესიონალი რეალტორი არის აღჭურვილი ცოდნით, რომლითაც ყველაზე მტკივნეულ პროცესს – ფასზე მოლაპარაკებას კლიენტსა და მესაკუთრეს შორის თავად წარმართავს და ამით უდიდეს სტრესსა და დისკომფორტს არიდებს ორივე მხარეს. არ არსებობს დედამიწის ზურგზე მყიდველი ან დამქირავებელი, ვისაც არ უნდა ფასდაკლება მიიღოს და ასევე, არ არსებობს მესაკუთრე, რომელსაც არ სურს, რომ რაც შეიძლება მაღალ ფასში გაასხვისოს უძრავი ქონება. ისინი თავიდანვე დაპირისპირებული მხარეები არიან და სწორედ ამ დროს პროფესიონალის ჩართულობა მთლიან პროცესს დიპლომატურად და ორივე მხარისთვის სასარგებლოდ ალაგებს. პროფესიონალი რეალტორის მთავარი ვალდებულებაა, გასასხვისებელი უძრავი ქონება მარკეტინგულად ისე წარმოაჩინოს, რომ ბაზარზე არსებული ღირებულების გათვალისწინებით, საუკეთესო ფასად მოხერხდეს მისი გაყიდვა/გაქირავება და იმავენაირად, დაინტერესებული პირის შემთხვევაში, შეთავაზებულ უძრავ ქონებაზე დასმული იყოს ადეკვატური ფასი, რომელშიც გათვალისწინებული იქნება უძრავი ქონების როგორც დადებითი, ასევე უარყოფითი მხარეები. ადამიანები რეალტორის მომსახურების საფასურს იხდიან არა უბრალოდ მისამართის ჩვენებაში, არამედ მათ ცხოვრებაში ყველაზე ძვირადღირებული პროდუქტის სწორად შერჩევაში, რაც მომავალში მათთვის ცხოვრების უკეთეს ხარისხს დაზოგილ დროსა და ენერგიას განაპირობებს. უძრავი ქონების შეძენით ჩვენ ვახორციელებთ უდიდეს ინვესტიციას და ამ უმნიშვნელოვანეს პროცესში პროფესიონალი ექსპერტის ჩართულობა შეუფასებელია“.
უძრავი ქონების აგენტების როლსა და ჩართულობაზე კომენტარი ვთხოვეთ კიდევ ერთ კომპანიას, Royal house international real estate in Georgia-იას წარმომადგენელს, ტატა ევტუშენკოს, რომელიც აცხადებს, რომ აგენტი, პირველ რიგში, არსებობს იმისთვის, რომ მან დაინტერესებულ მხარეს კომფორტული, უსაფრთხო გარემო პირობები შეუქმნას, გადამოწმებული, დაზუსტებული ინფორმაცია მიაწოდოს და მისთვის სასურველი ფართი ხელსაყრელ ფასად შეაძენინოს ან გააყიდვინოს ისე, რომ ორივე მხარის ინტერესები სრულად იყოს დაცული.
“ჩვენ დეტალურად ვსწავლობთ უძრავ ქონებას, ჩვენი იურისტების დახმარებით ვამოწმებთ და ვაწესრიგებთ სამართლებრივ ნიუანსებს, რათა პროცესში ან მომავალში რაიმე სახის პრობლემა ან გართულება არ წარმოიშვას. ეს ჩვენი მხრიდან უფასო კონსულტაციაა, რათა კლიენტმა თავი მაქსიმალურად დაცულად და უსაფრთხოდ იგრძნოს. ხშირად ჰგონიათ, რომ პროფესიონალის ჩარევის გარეშე დაზოგავენ ფულს, მაგრამ რეალურად, ასეთი ადამიანები უმეტესად გაძვირებულ აქტივებს ყიდულობენ. ჩვენ მხოლოდ 3%-ს ვიღებთ გაყიდული თანხიდან და მაღალი სტანდარტების მქონე მომსახურებას ვთავაზობთ დამკვეთს, მაქსიმალურად ვცდილობთ, ხელსაყრელ ფასად კარგი შენაძენი გავაკეთებინოთ მომხმარებელს და ამაში ვფიქრობ, უფრო ვუზოგავთ დროსა და ფინანსებს, ვიდრე პირიქით. არაპატიოსანი დამოკიდებულება შეიძლება ორივე მხარეს არსებობდეს. ჩვენც გვატყუებენ ხოლმე მომხმარებლები, რომლებიც უამრავ დროს, ენერგიას, ფინანსებს გვახარჯვინებენ და შემდეგ შენაძენს არ აკეთებენ ან კომპანიის გვერდის ავლით ცდილობენ ტრანზაქციის განხორციელებას (ეს ქართველ მომხმარებლებში უფრო ხშირია, ვიდრე უცხოელ პარტნიორებთან). სამწუხაროდ, ასეთი არასასიამოვნო ფაქტები ხდება, ამიტომ დამკვეთს მაქსიმალურად გამართულ ხელშეკრულებას ვთავაზობთ, რათა შესაძლო პრობლემები და ხარვეზები არ წარმოიქმნას ან მალევე მოხდეს მათი აღმოფხვრა. დღესდღეობით არ არის მარტივი აგენტის ჩართვის გარეშე საცხოვრებლის შეძენა, რადგან ხშირია თაღლითობის შემთხვევები, ერთი და იგივე ინფორმაციის სხვადასხვა პორტალზე განთავსება განსხვავებულ ფასად, არარეალური მასალები და ა.შ, ამ ყველაფერს კი პროფესიონალი თქვენ მაგივრად ამოწმებს და სწორ, სანდო, დაზუსტებულ ინფორმაციასთან ერთად, უსაფრთხო, კომფორტულ მომსახურებას გთავაზობთ”, – აცხადებს ტატა.
ყოველივე ზემოთქმულიდან ირკვევა, რომ უძრავი ქონების მოძიება პროფესიონალის ჩართვის გარეშე შესაძლებელია, მაგრამ ეს ყველაფერი დიდი დროის, ენერგიისა და ხშირად ფინანსების დაკარგვის ხარჯზე ხდება. ამასთანავე, ხშირია თაღლითობის შემთხვევები, როდესაც ადამიანები არარეალურ ან არასასურველ შენაძენში იხდიან თანხას. უძრავი ქონების აგენტის დახმარებით კი ეს პროცესი ბევრად უფრო უმტკივნეულოდ, კომფორტულად და დაცულად მიმდინარეობს, ვინაიდან ნამდვილი პროფესიონალი ყოველთვის შეეცდება, საქმე დამკვეთის სასარგებლოდ წარმართოს.
